MADRID.- Ante la falta de suelo
disponible en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, ya se está construyendo apartamentos en los
tejados de las casas, una muestra más del regreso del sector
inmobiliario tras ocho años a la deriva.
Los precios de los inmuebles están cerca de
niveles precrisis en zonas céntricas de las grandes ciudades, los
alquileres y las hipotecas están creciendo, los precios de los hoteles y
los resorts se están disparando y se espera una nueva ronda de fusiones
y adquisiciones entre los grandes grupos del sector.
Aunque el mercado en general está lejos de los
máximos de los años de la burbuja, antes de la crisis financiera
global, pocos habrían predicho la recuperación actual tras el crash de
2008, que destruyó dos millones de empleos y puso en cuestión la
economía.
"Hemos identificado más de 4.000 edificios con
tejados disponibles para construir", afirma Joan Artes, fundador de La
Casa por el Tejado, una compañía que crea apartamentos prefabricados y
los sube en grúa a los tejados.
"En un momento en el que falta espacio para construir, estamos hablando de más de dos millones de metros cuadrados".
La recuperación del sector ha ayudado a que
España se convierta en una de las pocas historias de éxito económico en
Europa, con un crecimiento estimado del 3 por ciento en 2017. La
construcción supone cerca del 10 por ciento del PIB español.
Pero hay algunas dudas de que el mercado pueda
ralentizarse si los tipos de interés suben. Enrique Losantos, consejero
delegado de Jones Lang LaSalle (JLL), afirma que uno de los principales
riesgos vendría de la política monetaria.
Los tipos de interés del Banco Central Europeo
están todavía en mínimos pero se prevé que el año que viene comience a
recortar su programa de recompra de activos. La Reserva Federal de EEUU
ya ha subido los tipos de interés y apunta que acelerará estas alzas en
2017.
"Hay algunas operaciones y/o algunas carteras
que se están construyendo a rentabilidades muy ajustadas y podrían
sufrir si se produce un shock de tipos de interés y/o no se recuperan
más rápidamente los niveles de renta sobre los que se construyeron los
planes de negocio de las mismas", dijo Losantos.
"Pero la escasa deuda aplicada a la gran
mayoría de adquisiciones recientes acompañadas de sus correspondientes
coberturas de tipo de interés están haciendo de escudo ante esas
potenciales subidas de tipos", agregó.
Las rentabilidades en el mercado residencial
se mantienen en el 5,9 por ciento o cercanas al 3 o al 4 por ciento en
el centro de Madrid y Barcelona para las casas "premium", según la web
Idealista. Esta cifra se sitúa en el 7,4 por ciento y en el 8,4 por
ciento, respectivamente, para los espacios de oficinas y comerciales.
La deuda española a 10 años se sitúa en el 1,4 por ciento.
Un nuevo "El Dorado" con rentabilidades de
hasta el 11 por ciento se está situando en el centro de la escena: los
hoteles y apartamentos turísticos.
Entre los actores destacados está Hispania,
participada por los multimillonarios George Soros y John Paulson, que ha
comprado 16 hoteles en Madrid, principalmente en Canarias y Baleares.
En una reciente presentación a inversores, la
empresa dijo que ha invertido 1.100 millones de euros en 10.532
habitaciones de hotel con un retorno anual del 10,1 por ciento, frente
al 6,5 por ciento y el 4,4 por ciento de los activos de oficinas y
residenciales.
Hispania ha comprado recientemente cuatro
nuevos hoteles en Ibiza y Lanzarote por 113 millones de euros, de los
que espera obtener unos retornos del 8 y el 10,2 por ciento.
Miguel Vázquez, director general de la
consultora inmobiliaria Irea, que recientemente asesoró al fondo de
inversión alemán Aquia en la compra de un pequeño hotel en el madrileño
barrio de Las Letras, dice que espera una inversión de alrededor de
1.800 millones de euros en 2016, o el 20 por ciento del total del
sector, frente al 7 por ciento de 2014.
Sin embargo, cree que se está formando una
"pequeña burbuja" en los hoteles de lujo en Madrid, donde la falta de
inmuebles a la venta y la fuerte demanda de inversores institucionales
por ese tipo de activos ha llevado a los precios a subir muy rápido.
El hotel Villamagna, de cinco estrellas, se
vendió por 180 millones de euros este año, aproximadamente 1,2 millones
de euros por habitación, y el Ritz se traspasó a un precio cercano al
millón de euros por habitación.
"A estos precios, no puedes obtener una
rentabilidad muy alta", dijo Vázquez, que añadió que las rentabilidades
para este tipo de activos han caído hasta alrededor del 5 por ciento.
Al calor del mercado, las fusiones y
adquisiciones también se están animando y se espera que muchas compañías
acaben integrándose para aprovechar unos mayores precios inmobiliarios
más que en la búsqueda de la reducción de costes.
Se rumorea que la empresa patrimonialista
Colonial, uno de los grandes nombres que han sobrevivido a la crisis,
esta estudiando hacerse con Axiare.
En tanto, el gestor de activos Pimco ha
incrementado su participación en Lar mientras que Neinor, propiedad del
fondo estadounidense Lonestar, está estudiando salir a Bolsa, según
varias fuentes.
"Yo creo que el sector seguirá consolidandose,
seguirá habiendo fusiones y adquisiciones, entre las socimis y nosotros
seremos una decena de empresas grandes. Yo creo que el movimiento
seguirá", declaró el presidente de Colonial, Juan José Brugera, que no
quiso realizar comentarios sobre el supuesto interés por Axiare.
El presidente de Neinor, Juan Velayos, tampoco
quiso comentar los planes específicos de su compañía, incluida la
salida a bolsa, pero dijo que la recuperación no ha hecho más que
empezar y espera que las nuevas promociones alcancen los 200.000 frente a
las 50.000 actuales.
Esta fuerte actividad promotora llevará a una
mayor consolidación en este subsector, según el consejero delegado de
CBRE, Adolfo Ramírez-Escudero.
"La consolidación la veo más en el sector
promotor ... en los dos próximos años habrá más habilitación de
jugadores porque prácticamente han desaparecido todos los que había con
cierto tamaño", explicó.
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